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农村集体土地上所建房屋买卖合同效力分析
 
时间:2007-1-1 22:46:05 来源:admin

      2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。这一司法解释的出台,对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用,得到了社会各界的普遍欢迎。但是,通过近三年来的实践,这一司法解释也暴露出自身的一些不足,尤其是从司法解释序言中所体现的立法旨意看,该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的,并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的房屋买卖行为纳入调整范围,这不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力及处理,目前司法实务界及理论界都尚无定论,但实践中由此而引发的纠纷却日益增加,亟待解决。
      一、案情简介
      2011年2月,张某与李某签订《房屋买卖合同》,约定张某以20万元的价格购买李某所有的位于某小区房屋,在签订合同时,李某向张某出示了房屋产权证原件,产权证上载明的土地性质为“集体土地”,且李某出售的该套房屋属于其农村房屋被拆迁之后安置补偿的统规统建房屋。合同签订后,张某按照合同约定期限分三次将购房款全额支付给李某。之后张某多次找李某,要求李某为其办理房屋过户手续,但李某一直拒绝办理,并提出,要过户可以,张某应向其另行支付10万元过户费。张某无奈,将李某诉至法院,要求解除与李某签订的合同,并由李某退还购房款20万元,并承担违约金及资金占用利息。
问:张某与李某签订的房屋买卖合同是否有效?张某的主张是否能得到法院支持?
 
      二、案件分析
      认定合同无效,应当以合同法规定为依据。《合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据合同法司法解释之规定,合同法第五十二条中的“强制性规定”指“效力性强制性规定”而非“管理性强制性规定”。因此,只有违反了法律、行政法规效力性强制性规定的合同才能被认定为无效合同。
     《中华人民共和国宪法》第十条规定土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转,但依照法律解释学的体系解释方法,根据该条的上下文意来判断,这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律,而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款,第一款规定了国有土地,第二款规定了集体所有土地,第三款规定了土地征用,第四款对土地转让作出了规定。这就是说,在整个这一条上,立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分,逐款加以规定,在此种情形下,不作区分地提及土地使用权,当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的,这是《宪法》条文中的应有之义。应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。
      由此可以看出《宪法》是允许包含集体土地在内的土地转让的,其根本目的是要合理利用土地。
     《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。把《土地管理法》第六十二、第六十三条条结合起来分析,《土地管理法》的立法本意是,禁止农村集体土地使用权单独转让,但在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地使用权转让并不禁止,只是出卖之后不可再申请宅基地而已。《土地管理法》规定集体土地的使用权在原则上不允许出让、转让,其意图可以从该法第一章总则的规定得到进一步说明。该法第一条规定:“为了加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展,根据宪法,制定本法。”同时,该法第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。……”根据这些规定,我们可以较为清楚的认识到,《中华人民共和国土地管理法》不允许集体土地使用权出让、转让,其目的主要是保护农用地(耕地)总量,防止农用地(耕地)不断减少而影响粮食安全和国计民生。应该说,这种立法意图是十分正确的,整个社会经济的发展,是以农业的稳定为基础的,只有农业稳定,才会有工业和第三产业的稳定健康发展,社会也才能保持稳定。但是,农村房屋转让所涉及的土地是在现有的宅基地或建设用地上的,对农用地并不构成影响,那么,就不应当也没有依据一概加以否定。
      而在本案中,李某卖给张某的房屋,并非农村宅基地上修建的房屋,虽然该房屋土地性质为集体土地,但是该房屋属于张某农村宅基地房屋被拆迁后政府统规统建后安置补偿给给张某的,属于能够办理所有权转移登记的房屋。且该房屋买卖合同并未违反法律的强制性规定,因此,张某与李某签订的买卖合同属于有效合同,张某的诉讼请求应该得到法院支持。
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